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內容來自sina新聞

  品牌"高舉" 價格"低打"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/14502505579.shtml

  海南港中原地產代理有限公司資源中心總經理凌冰在接受《安傢》記者采訪時表示,雖然從成交上來看,三亞區域的成交面積比去年有穩步上升。但開發商對市場仍持謹慎樂觀的態度:"大部分開發商對海南這種度假產品更多的銷售都壓在冬天這個旺季。開發商對市場的預期從拿地來看,拿地熱情較高,從庫存上來看,壓力比較大。"

  對於大都是異地置業的旅遊度假地產來說,"坐銷"顯然已經不合時宜。有業界專傢認為,在營銷策略上,必須要做到市場腹地與項目所在地的同步推廣,重視不同地域客戶的接受差異和審美取向,根據所選擇的媒體及覆蓋客群的特點確定推廣方向和推廣主題,建設相應的營銷渠道。

  另一方面,不同於普通住宅,旅遊地產客源地跟房源地分離,而這也是旅遊度假地產營銷面臨的根本性問題。"客群來自四面八方,旅遊地產營銷考慮的不是'窄眾'的問題,而是'廣眾'的問題。"齊志輝表示。

  孫子兵法有言:"水因地而制流,兵因敵而制勝。故兵無常勢,水無常形;能因敵變化而取勝者,謂之神。"用在海南當下的旅遊度假地產營銷突圍或許再合適不過。

  克而瑞旅遊地產事業部海南機構總經理沈虹在接受《安傢》雜志記者采訪時亦表示,目前開發商采取以價換量特征顯著,其中尤以三亞表現較為明顯。"三亞商品住宅在2009年、2010年由於受國際旅遊島政策出臺影響,市場出現供不應求表現,成交量價訊速上漲;進入2013年,受"國五條"政策影響,市場成交再度出現井噴,1-9月成交量已超過2012年全年成交表現;2013年三亞商品住宅市場以價換量帶動市場成交,成交價格有明顯波動,直線下跌。"

  "金九銀十"傳統地產銷售旺季,市場表現也不負眾望,相形之下,在全國各地瘋狂上演搶房大戰之時,海南樓市則平淡如水。數據顯示,10月上半月,海南商品房簽約套數為2545套,較成交最好的3月上半月下跌51.88%;簽約住宅均價約9648元/平,較成交最好的3月上半月下跌 29.12%。據悉,"十一"長假期間,海南樓市網簽數據並不盡如人意。7天時間,成交584套,日均成交不足百套。

  另據克而瑞旅遊地產海南機構數據報告顯示,近幾年海口商品住宅市場僅2009-2010年表現供不應求,其餘年份供大於求,2011年市場供應量最為明顯;通過供應情況看出,市場供應量逐年放緩,海口房地產市場邁入"去庫存"時代,投資置業理性回歸,在今後2~3年時間內,市場持續"去庫存"的特征;海口樓市成交價格快速上漲,近年以17%的增長率速度上升,未來2-3年仍有上漲的空間。

  在執行下端渠道建設時,大多數品牌公司除瞭執行企業直銷策略外,多數還采用瞭委托代理策略,並借用媒體、網站的網絡營銷資源鋪設網絡營銷渠道。

海南樓市新玩法

  正如同熱帶不分春夏秋冬而隻有雨旱兩季一樣,由於氣候獨特等自然特點,海南樓市並沒有所謂的"金九銀十",隻有淡旺季之分。接下來的幾個月,海南樓市大戲將真正開演。作為全國旅遊度假地產市場的風向標,海南項目開發商的一舉一動都為旅遊度假地產市場釋放著重要信號。

  國慶期間,魯能三亞灣7天共接待到訪客戶1003人,意向成交客戶達到120組,7天來電來訪增量400%左右。據項目負責人介紹,他們的做法是不放過任何一個宣傳機會。"從 3月份起,團隊就開始大規模舉辦多場島外巡展活動,截止至9月底已經舉辦瞭近25場島外巡展,走訪瞭全國10多個城市,為旺季項目銷售奠定瞭比較深厚的基礎。不僅如此,網絡媒體,島外巡展、短信邀約、戶外廣告、都能見到我們項目的身影。"據某負責人介紹。

  不過,據深諳海南樓市營銷真諦的業內人士傳授,銷售數據的短期慘淡對於海南樓市而言並沒有多大實際意義。正如同熱帶不分春夏秋冬、而隻有雨旱兩季一樣,由於其獨特的氣候等資源特點,海南樓市並沒有所謂的"金九銀十"一說,有的隻是淡旺季之分。而接下來的幾個月,海南樓市大戲才將真正開演。

  除瞭不放過任何一個宣傳機會以外,記者在網上看到,魯能三亞灣項目在價格上還推出瞭多項優惠政策,如全款85折、分期9折、按揭95折等優惠活動。

  "坐銷"到"行銷"

  "人們對居住的要求在經歷瞭居者'憂'其屋、居者'有'其屋到居者'優'其屋之後,居者'又'其屋時代已然到來--選擇一個自然安逸休閑之的地方,脫離現有城市的緊張的生活狀態,換一種生活方式,這讓即旅遊度假地產漸漸成為人們的一種必然需求。"今典地產集團營銷中心總經理齊志輝在接受《安傢》雜志記者采訪時表示,如何撩撥起人們內心對旅遊度假地產潛在的購買欲望,則顯得尤為重要。

  在經歷2010年國際旅遊島概念帶來的旅遊度假地產"高歌猛進"之後,投資客漸漸隱去,顯然,當初的"升值"宣言並不適合有錢、有閑的旅遊度假地產"剛需"客群。

  "是時候去海南瞭"這是記者接到的一條營銷短信,在北京房價不斷高企的金秋十月,來自海口某號稱養生美宅的樓盤,其5380的起價看起來著實讓人心動。而在某知名灣區,一樓盤打出的廣告更加直白:北京5平米,海邊一套房。

  "掌握客戶的來源,看他通過什麼樣的渠道得到你的樓盤信息,在海南賣房子重點解決渠道問題,渠道解決以後,客戶的量就會上來。"齊志輝說,在海南,很多樓盤屬於群體性購買。在做定向宣傳的時候,比如在東北,通過走進當地政府和企事業機構,向這些人群進行推介。推介之後,會形成口碑傳播。"一個東北人在海南買瞭,但他還需要另外3個人跟其一起打麻將,她就會向周圍圈層推介一起到海南買房子。"

  這也就意味著,為瞭更快更有效地達到銷售目的,開發商就必然要從傳統的、被動的"坐銷"模式轉向主動的、多渠道的"行銷"模式,比如建立分銷賣場、鋪設營銷代銷網絡、派人外出推售、建立聯誼夥伴(政府部門、企事業單位、高端俱樂部、高台南個人信貸等院校等)、增加客戶關系營銷、增推數據庫營銷甚至啟用網絡營銷、拓展"客戶帶客戶"的口碑營銷渠道等。

  在傳統銷售旺季到來之前,似乎不同以往,海南旅遊度假地產不約而同地玩起瞭"高舉低打"。

  如今,海南開發商會通過各地的分銷商,將客戶帶到房子所在地,或者包機看房,到海南做客戶的答謝會。通過這種方式,讓客戶近距離直觀感受生活方式的改變。

  "房地產體驗式營銷是要為消費者提供令人難忘的消費體驗,創造出比服務更高水準的消費。這種營銷方式不在於立即成就銷售量的提升,更多的是變潛在客戶為意向客戶,變意向客戶為購買客戶。"某業內人士認為,誰能做好體驗式營銷誰才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。如利用到全國各地做巡展的機會,更有針對性的做一些銷售道具,利用先進科技,讓體驗升級。"無論是蘋果終端系統,還是電子樓市、甚至4D視聽系統所營造的生活方式,都可以帶給客戶部分親身體驗的感覺,這種內湖農地貸款模式為成交帶來事半功倍的效果。"這位人士表示。

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  某業內人士解釋稱,"高舉低打"這種策略相當於先推出一個看似價格高昂的產品,在高端消費人群的心目中樹立起一個高端的品牌形象認知,獲得相應層級消費者的認可,抓住高端消費人群的心,並讓中高端消費人群及中端消費人群也為之心動為之向往;接下來再推出匹配中端消費人群購買能力的產品,以滿足於他們的居住和度假需求。

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  國傢統計局近日發佈6月份全國70大中城市住宅銷售價格數據,不管是新建商品住宅還是二手房,北上廣深等一線城市漲幅均 "名列前茅"。這已是上述一線城市連續六個月領漲全國,並且其同比漲幅還呈現逐月攀升的趨勢。

  間接的貨幣寬松也不可小視。在影子銀行和剩餘資本大行其道的局面下,即便外匯管理當局不幹預匯市,收購外匯,同樣有大量剩餘人民幣資本願意交換這些外匯。國際熱錢換成人民幣進來之後直奔金融市場,套取人民幣升值紅利,或者投入房地產短期貸款市場或對外貿易套利市場牟利。而國內剩餘人民幣資本則拿著交換來的外匯奔赴美國,搞投資移民,購買房地產,奢侈消費,"支援"美國人民的實體經濟復興大業。

內容來自sina新聞桃園民間借款

  兩相對比,國際熱錢進來做的是純金融套利,玩一圈連本帶利揚長而去,而中國剩餘資本出去花錢是投入實體經濟消費,肉包子打狗有去無回。此消彼長之間,給中國經濟留下的是房地產泡沫、出口貿易虛假數據、金融風險上升,給美國經濟留下的則是實實在在的經濟產出、就業增長、金融風險下降,輸贏一目瞭然。

黃人天要管住高房價 首先需管住貨幣

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-24/08412307816.shtml

點擊報名:8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團

  在今年上半年行政性宏觀調控與寬松貨幣政策並行對沖的過程之中,二者的政策匹配度不佳,前者的力度不及後者,也就是說貨幣政策過於寬松,導致市場對於房價上漲預期過於強烈,進而房價上漲超出預期。並且,央行投放的基礎貨幣沒有進入制造業投資,而是進入金融體系牟取投機利潤,一部分進行各種形式的對外貿易套利,一部分進行各種形式的房地產貸款套利,國民經濟已經陷入金融泡沫泥潭或者叫"流動性陷阱",如果不是形勢嚴峻,中央政府不會在5月份嚴厲打擊對港貿易套利,更不會在6月份冒著觸發金融危機的巨大風險進行收縮流動性嘗試。

  要管住高房價,就要管住貨幣。管住貨幣包括合理的國內流動性政策和對外匯率政策,必須有針對性地遏制圍繞房地產業的短期貸款活動,包括銀行貸款、信托貸款、委托貸款等等,不能讓房地產商資金太寬裕,否則房地產調控就是一句空話。同時,積極幹預匯市,遏制人民幣匯率上漲預期,既防止國際熱錢入境制造泡沫,也防止本國財富無謂流失,控制房地產業金融風險。

  如果貨幣政策全面放松,2009年和今年這樣的高房價就會重演,即便房屋和土地存在高空置率也照漲不誤,也就是說供求關系在寬松貨幣政策重壓之下被扭曲瞭,原本不該漲的東西漲得離瞭譜。反之,如果貨幣政策全面收緊,2011年那樣房地產業低迷也將指日可待,即便開發商們花大價錢聘請的研究團隊搜羅出一大堆房屋供應減少的數據也止不住跌,也就是說供求關系又在緊縮貨幣政策重壓之下被矯枉過正瞭,不該跌的東西偏就跌瞭。清水區房屋貸款

  既然中國高房價是個貨幣問題,那麼要管住高房價的根本途徑就是要管住貨幣。正所謂"解鈴還需系鈴人",管住貨幣隻能靠發行貨幣的政府。然而,政府的政策服務於政府的利益訴求,為瞭穩定經濟增長從而穩定一切,政府又需要運用寬松貨幣政策進行經濟刺激,於是就隻有用"限購限貸限價"等行政性宏觀調控手段來對沖寬松貨幣政策對房價的影響,以便既保增長又控制包括房價上漲在內的通貨膨脹。

  這是極其理想的經濟政策績效追求,事實上做起來很難。如何在政府失靈與市場失靈之間把握合理分寸,確實是永恒的難題,最能考驗管理層的宏觀分析、政策選擇和行政執行能力。顯然,去年以來的貨幣寬松有"過猶不及"的問題。

  去年以來的貨幣寬松明顯過度,央行對金融機構的貨幣需求幾乎有求必應,以至於6月份央行意識到危機有意收縮流動性警告金融機構壓杠桿降風險的時候,已然形成習慣性依賴的金融機構還普遍預期央行仍然會及時放水,豈料這次"央媽"溺愛不再,結果許多金融機構瀕臨資金鏈斷裂才在銀行間同業拆借市場集體"臨時抱佛腳",最終導致驚險萬狀的"錢荒"爆發。

  從本質上說,中國高房價問題就是個貨幣問題,房價與貨幣政策寬松度正相關。由於房地產按揭貸款對市場需求的透支和投機資本對房地產金融性盈利機會的渴望,還由於超發貨幣形成的剩餘資本無法投入實體經濟,一有貨幣寬松政策,就會有大量金融投機資本湧入房地產業和其後盾金融業牟取短期貸款和房屋倒賣等投機利潤,導致房地產市場供需雙方出現人為的"不差錢"狀態,進而價格機制遭到扭曲,房價往往就在相當程度上脫離真實供求關系,嬗變為一個貨幣問題,實現瞭高度金融化。

  正是由於過量資本湧入房地產業和其後盾金融業,導致房地產商"不差錢",也導致采用各種方式繞過限購限貸的購房者貸款寬松,進而房地產業供需兩旺,房價節節上漲。市場經濟中的微觀經濟主體是追漲殺跌的,手頭寬裕預期樓市向好的房地產商湧向土地市場,又致使地王頻出,而預期房價上漲的購房者和炒房者也爭先恐後進入樓市,最終形成瞭上半年的紅火樓市。

  值得一提的是,上述一線城市不僅均實行瞭"限購限貸",還都采用瞭行政"限價"手段,官方或正式發文,或通過嚴控預售審批、價格備案、土地出讓環節源頭把控等手段來調節上市節奏和價格走勢,其中北京的版本最嚴。

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  作為長沙首傢國際酒店式服務公館,華遠華中心的地段、資源、配套可謂上風上水,其居住品質與投資價值,也一直是其備受追捧的重要原因。



  華遠財智峰會揭秘樓市謎雲

首屆CENTER財智峰會

首屆CENTER財智峰會即將盛啟 全城派禮搶不停

  新浪樂居訊(編輯羽蒙)全國各地樓市調控政策風起雲湧,在傳統樓市旺季金九銀十即將來臨之際,樓市將往哪個方向走?房價將漲還是跌?2014年首屆CENTER財智峰會暨華遠國際中心亮相儀式即將於8月27日盛啟。屆時,任志強、潘石屹等多名地產齊聚首揭秘樓市謎雲,與此同時,微信紅包抽獎活動正火熱進行中,華遠華中心官方微信U盤、充電寶、入場券等豐富獎品禮獻全城。

  2014年樓市頗不平靜,下半年樓市成交量、房價走勢依然"撲朔迷離",據日前國傢統計局公佈的最新數據顯示,7月全國70個城市有64個城市的新房價格環比下跌。樓市低迷,金九銀十能否帶來逆襲?何時才是購房最佳時機?

  2014年8月27日下午,由華遠國際中心舉辦的2014年首屆CENTER財智峰會將在長沙世紀金源大酒店舉辦,華遠地產股份有限公司董事長任志強將進行主題為"上半年宏觀經濟數據分析"的主題演講,除此之外,SOHO中國董事長潘石屹等多名地產大人物將主講"房地產的升級"、"不動產十年發展趨勢"等樓市內容。

  據瞭解,從8月16日開始,華遠華中心微信四重豪禮禮獻長沙,隻要關註華遠華中心微信,就享有3次刮獎機會,就有機會獲得價值300元的CENTER財智峰會入場券,價值100元的移動充電寶,價值100元的U盤,價值50元的電影票。

內容來自sina新聞

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  此外,分享活動至朋友,隻要有朋友打開您分享的禮盒,即可銀行2胎貸怎麼貸款比較會過件獲得額外一個禮盒,分享越多機會越多。

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 華遠國際中心新品即將面世



  目前,華公館持續熱銷中,而華遠國際中心263米濱江國際5A級寫字樓也即將於8月17日財智峰會當天揭開神秘面紗。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-08-20/15024388185.shtml


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  一邊是幾個項目均價都是2.2萬元的自住房,一邊是好地段價格已經漲到2.1萬元的限價房。昨天,傢住平谷的董先生向記者表示,兩者價格差不多瞭,是不是根本不用再等限價房瞭?

  >>鏈接員林市二胎房貸利率

  多個自住房定價2.2萬

  對豐臺限價房突破2萬元的消息,北京市有關部門解讀稱,這是限價房價格"隨行就市"之後,商品房小區配建的限價房,將隨著地段的不同而制定差異化的定價。

  實拍朝陽高井東壩自住房地塊現場圖

  京華時報訊(記者孫雪梅)上周,豐臺西局一限價房項目每平方米定價2.1萬元,"逼近"本市新推出的自住型商品房每平方米2.2萬元的價格。有申購傢庭對這樣的定價表示很疑惑。對此,市住房建設管理部門表示,自住型商品房價格不會長期"封頂",還將遵循最初設定的"比周邊商品住房低30%左右"的定價機制,銷售價格將隨行就市。

  對於部分申購者未能收到短信通知的情況,相關人員表示,可以隨時關註恒大官網,按照官網掛出的通知號段前往現場進行審核。

  恒大禦景灣項目詳情頁:http://data.house.sina.com.cn/bj111809/

  咨詢電話:400-606-6969 轉 62500

  1月13日,本市首個自住房項目恒大禦景灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)經過網絡申購後,啟動現場資料審核。記者昨天瞭解到,優先傢庭共計約8.19萬戶,最後兩批審核即將於19日、27日截止。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-18/08082611423.shtml

內容來自sina新聞

  去年,本市兩宗土地配建的限價商品房單價超過1萬元,將人們概念中每平方米售價幾千元的限價房提上瞭萬元銷售門檻。而自住房方面,按照政策,其售價應該低於周邊同品質商品房項目的30%左右,而目前已推出的項目中,地段差異雖然非常大,但售價卻統一為每平方米2.2萬元。

  目前價格帶有實驗性質

  近期,北京市住建委相關人士表示,"目前已確定的幾個項目是本市第一批自住房,確實帶有實驗性質,因此價格沒有完全按照自住房最初確定的價格標準走。但這種實驗絕不是長時間持續的,自住房市場應該很快就會隨行就市,按照市價的七成制定銷售房價"。

  此外,值得註意的是,限價房滿5年後上市交易要按照30%補繳土地收益等價款。自住房5年內也不得轉讓,5年後按增值差價的30%繳土地收益。目前,北京自住房明確為"共有產權性質",也就是說未來房屋由個人和政府共同持有產權,如何再上市交易還需等待相關細則落地。

  首個自住房項目將審核非優先傢庭

自住房價格將隨行就市 恒大禦景灣啟動非優先傢庭審核

  從2月20日證照信貸年息借貸增貸轉貸小額信貸開始,恒大禦景灣將啟動非優先傢庭的審核,具體截止日期將根據審核情況決定,直到全部辦理完成為止。

  朝陽高井自住房項目戶型圖一覽

  北京自住型商品房地塊信息

  相關內容:

  上周五,豐臺西局的麗澤首宗住宅用地順利拍賣成交,項目配建限價商品房價格為每平方米2.1萬元。緊隨其後的是上周六,馬年第一批自住房啟動網上申購,瞬時6萬次的點擊量使得網絡系統一度被"擠爆"。


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  近日,《每日經濟新聞》記者以"名下已有一套房"的購房者身份走訪瞭蕭山區幾個在售樓盤,濱江金色江南和湘湖壹號的置業顧問均表示,"原來是限購限貸的,但現在限購已經取消瞭,購房可以不用查詢,直接網簽,至於限貸有沒有變我們還不清楚。"

內容來自sina新聞

  房貸暫時未放松

  值得註意的是,就在蕭山限購傳聞頻出之際,杭州蕭山區國土資源局官網顯示,該區發佈瞭最新的宅地掛牌公告。公告顯示,土地宗數達7宗,這些地塊均出自蕭山所前鎮越山村,為居住用地。這打破瞭自今年3月份以來,連續4個月住宅用地"零出讓"的空窗期。

  2014年以來,伴隨房地產市場低迷,供應量增加庫存壓力大、銷售周期長、土地成交量大幅下滑,樓市進入深度調整期。

  對於上述消息,7月22日記者向蕭山區農村合作銀行求證,得房屋二胎 房屋二胎銀行有那些利率多少免費諮詢試算到的回復是尚未接到相關通知,申請房貸依然按照之前的標準。

  2010年~2013年,杭州市區商品房成交均價分別為17319元/平方米、17046元/平方米、15234元/平方米和17106元/平方米。而今年上半年,商品房成交均價僅為15000元左右/平方米,低於前4年的均價。

  與此同時,蕭山區"限貸"放松的傳言也出現瞭。消息稱"蕭山區農村合作銀行二套房貸首付放寬到五成,利率不上浮按基準利率,且認房可不認貸。"

杭州樓市限購放松傳聞調查 售樓員想買幾套都行

梧棲區二胎房貸是什麼意思 杭州房價跌回4年前

  另據金昌春和錢塘的銷售人員透露,"現在已不限購瞭,想買幾套都行。購房可以不用查詢是否有資格,可以直接網簽。"也有銷售人員稱,目前隻是可以操作,但沒有批文,不排除會被叫停,重新限購。

  在此背景下,有關"限購"松綁的傳言此起彼伏。連日來,杭州樓市將取消限購的消息頻傳,餘杭區、蕭山區已取消限購。

  記者瞭解到,按照目前杭州的限貸政策,居民購買住宅首套房至少30%首付,還款期5年以上的基準利率為6.55%;二套房70%首付,利率在原有基礎上上浮10%,三套房以上無法辦理貸款。而在杭州聯合銀行、郵政儲蓄銀行、蕭山農村合作銀行等銀行按照開發商的不同,利率可以拿到不同的折扣。

  一名信貸經理表示,如果放松限購的政策出臺,首付比例、利率基準可能都會有不小的變化。另一方面,記者從蕭山區多傢銀行得到的消息,目前並沒有接到限貸政策放寬的通知。一名蕭山當地某銀行的信貸經理告訴記者,眼下關於放開限貸的傳聞也有不少,沒準過幾天就會有政策出臺。

  杭州透明售房網數據顯示,7月14日至7月20日,蕭山區一周新建商品房簽約共379套,限購取消的消息傳出後,僅7月21日一天,蕭山區成交套數已達122套。有開發商表示,蕭山區限購放松造成蕭山樓市的成交量突然放量。

  今年上半年,杭州市區 (含蕭山、餘杭)共成交商品房約27000套,成交均價約15000元/平方米。去年同期杭州市區商品房成交41061套,合計446.65萬平方米,成交均價為17790元/平方米。

  7月21日,《每日經濟新聞》記者致電杭州蕭山區房管部門,後者明確表示,目前沒有收到任何取消限購的通知。相對於官方部門的謹慎應對,開發商則高調很多。記者從杭州蕭山目前預售的售樓處獲悉,"原來是限購限貸的,但現在限購已經取消瞭,購房可以不用查詢,直接網簽。"

  此外,7月18日,國傢統計局公佈的6月份全國70個大中城市住宅價格指數數據顯示,杭州房價環比下跌1.8%,為全國最大跌幅;相對於2010年房價的指數值也從上月的100.3%下降至98.5%,跌破100%這個定基數值,從而進入"跌回4年前"的城市名單。

  世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞對此向《每日經濟新聞》記者表示,住宅市場成交量較上季度回暖的同時,售價出現加速下跌,展望未來,觀望期仍將持續,住宅價格有進一步下調的可能,"對杭州中長期的市場仍持謹慎樂觀態度"。

  據杭州當地媒體報道,7月21日上午9點半,杭州市政府召開瞭一次關於限購政策的研討會,與會者包括蕭山區、餘杭區的房管部門以及國土部門、人民銀行等。本周五,杭州市政府將繼續開會討論限購政策究竟放不放開。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-23/08102831022.shtml

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